Ghidul Cumpărătorului
Cum îți alegi casă?
Niciodată nu este bine să va opriți asupra unei proprietăți imobiliare înainte de a observă cel puțin trei, patru săptămâni ce se întâmplă în general pe piață imobiliară pentru a va informă bine asupra prețurilor și tendințelor de pe piață. Este bine să vorbiți cu mai mulți proprietari și să va sfatutiti cu un agent imobiliar pentru a putea analiză nivelul prețurilor din acel moment.
Deși nu este obligatoriu, sfatul nostru este să apelați la o agenție imobiliară și va veți simplifica viață.
De ce este bine să apelați la o agenție imobiliară?
Pentru că zi de zi au de a face cu proprietari și oferte imobiliare. Un agent imobiliar experimentat va va spune ce case sunt de vânzare, la ce prețuri, ce anume trebuie să verificați la o casă, va da informații despre amplasament, despre zonă, despre vecinătăți, despre documentația care trebuie strânsă pentru actele de vânzare cumpărare, dacă are sau nu casă ipoteca, cine are dreptul să o vândă și multe alte lucruri foarte importante.
De ce este bine să apelați la o agenție imobiliară?
Pentru că zi de zi au de a face cu proprietari și oferte imobiliare. Un agent imobiliar experimentat va va spune ce case sunt de vânzare, la ce prețuri, ce anume trebuie să verificați la o casă, va da informații despre amplasament, despre zonă, despre vecinătăți, despre documentația care trebuie strânsă pentru actele de vânzare cumpărare, dacă are sau nu casă ipoteca, cine are dreptul să o vândă și multe alte lucruri foarte importante.
În primul rând, agenția trebuie să fie ușor de identificat. Firmă trebuie să aibă un sediu fix, să fie semnalizată (cu firmă la intrare), să aibă un birou amenajat că punct de lucru cu publicul, cu secretariat, dar și o sală de negocieri, în care se poate discută în particular cu clienții amănuntele legate de plată, bani, confidențialitate, etc. Este bine că agenția să fie afiliată unei uniuni profesionale, unde să-i puteți verifică activitatea, dacă a avut sau nu abateri și dacă este acreditata. Totuși, nu este obligatorie acreditarea. Este de notorietate faptul că multe agenții se lăuda că sunt membrii fondatori ai UNAI, dar de fapt această (UNAI) nici nu mai există.
Credem că până la urmă cel mai important factor este încrederea pe care v-o inspiră oamenii din agenția respectivă.
Credem că până la urmă cel mai important factor este încrederea pe care v-o inspiră oamenii din agenția respectivă.
Activitatea agentului imobiliar și a agenției imobiliare sunt reglementate de legea privind infintarea societăților comerciale și OG3/2000 privind activitatea și obligațiile legale ale agentului imobiliar. Din păcate această este oarecum nelucrativa în sensul că este plină de confuzii și lipsită de coerentă unei legi care în fond reglementează o activitate economică cu implicații profunde.
În practică, agențiile imobiliare respectabile au adoptat codul de etică și practică corectă, astfel încît Dvs. să puteți să va rezolvați problemă imobiliară în siguranță, rapid și profesional.
Practică pieței imobiliare din București a impus așa numitul agent imobiliar dublu care poate reprezenta atît cumpărătorul, cît și vinzatorul. Reprezentarea de către o agenție dublă cere cunoașterea și consimțămîntul ambelor părți, vinzatorul și cumpărătorul. De fapt, agentul dublu se angajează să servească interesele ambelor părți. Acest lucru se întîmpla pe toată durată desfășurări tranzacției. Comisionul agentului imobiliar este plătit atât de vânzător cît și de cumpărător. Cuantumul comisionului este de obicei situat între 4-6% și împărțit între vânzător și cumpărător. La închirieri comisiunul se situează în jurul valorii chiriei pe o luna. Dacă lucrați cu un agent, aveți două opțiuni: puteți lucra cu un agent în regim de contract de intermediere exclusiv sau puteți lucra cu un agent în regim de contract de intermediere deschis.
În practică, agențiile imobiliare respectabile au adoptat codul de etică și practică corectă, astfel încît Dvs. să puteți să va rezolvați problemă imobiliară în siguranță, rapid și profesional.
Practică pieței imobiliare din București a impus așa numitul agent imobiliar dublu care poate reprezenta atît cumpărătorul, cît și vinzatorul. Reprezentarea de către o agenție dublă cere cunoașterea și consimțămîntul ambelor părți, vinzatorul și cumpărătorul. De fapt, agentul dublu se angajează să servească interesele ambelor părți. Acest lucru se întîmpla pe toată durată desfășurări tranzacției. Comisionul agentului imobiliar este plătit atât de vânzător cît și de cumpărător. Cuantumul comisionului este de obicei situat între 4-6% și împărțit între vânzător și cumpărător. La închirieri comisiunul se situează în jurul valorii chiriei pe o luna. Dacă lucrați cu un agent, aveți două opțiuni: puteți lucra cu un agent în regim de contract de intermediere exclusiv sau puteți lucra cu un agent în regim de contract de intermediere deschis.
Cumpărarea unui bun imobil trebuie făcută cu act autentic, adică printr-un act încheiat la notariat, cu respectarea prevederilor legale.
La notariat, vânzătorul trebuie să prezinte actele lui de proprietate, dovadă fermă că imobilul nu este grevat de sarcini, de datorii, că nu a fost vândut anterior. Înaintea prezentării la notariat, părțile, respectiv vânzătorul și cumpărătorul, trebuie să cadă de acord cu unele probleme de amănunt, pentru a evită unele discuții în față notarului (prețul stabilit, cine va plăți taxele de timbru și cele notariale, în ce condiții va intră noul proprietar în posesia imobilului etc).
Cine semnează actele
Chiar dacă redactarea actului se face de către notar sau avocat, este recomandabil că părțile să se uite atent pe document. Se impune - atunci când cel care vinde este căsătorit - că ambii soți să semneze actul, deoarece toate bunurile dobândite de soți în timpul mariajului sunt comune. Dacă vânzarea se face de către unul dintre soți, fără știrea și asentimentul celuilalt, actul, deși încheiat în față notarului, poate fi atacat în justiție și anulat.
Atenție la prețul din contract
Un element important al actului de vânzare-cumpărare îl constituie prețul. De foarte multe ori, în dorință de a plăți taxe mai mici, părțile cad de acord să treacă un preț mai mic decât cel stabilit. Acest lucru nu este însă de fiecare data în interesul părților. De exemplu, în cazul în care va mai avea loc un proces făcut de cineva care revendică o calitate de proprietar asupra casei, lucrurile devin complicate. Dacă instanță de judecată va dispune pe bază probelor administrate anularea actului autentic de vânzare-cumpărare, atunci în mod firesc, cumpărătorul are dreptul să-și primească sumă plătită drept preț trecută în contract. Pe de altă parte, vânzătorul poate avea și el necazuri cu ocazia declarării unui preț mai mic. Este posibil că la un moment dat cumpărătorul să pretindă că a plătit o sumă mai mare decât s-a convenit că preț al vânzării.
Atenție la clauza eliberării
În practică, se întâlnesc multe situații când se fixează o data certă, dar vânzătorul nu părăsește imobilul, iar în lipsă de precizări clare în actul de vânzare, se ajunge chiar la procese, la amânări lungi și obositoare, la nervi, etc.
Cereți garanții explicite
În contract, vânzătorul trebuie să garanteze că imobilul nu este grevat de servituți sau alte sarcini ori că nu a mai fost vândut și altuia. Lumea imobiliară autohtonă a fost în ultimii ani zguduită de o serie întreagă de scandaluri pornite de la faptul că escrocii, cu complicitatea notarilor, au dat țepe de miliarde. Pentru a se evită asemenea situații, este bine că dosarul de vânzare-cumpărare să fie complet. Acesta va conține, pe lângă contractul propriu-zis, dovadă înscrierii în cartea funciară (după ce în prealabil s-a obținut un număr cadastral) și certificatul fiscal (obținut de la administrația financiară).
E bine să aveți martori
E bine că la notariat cumpărătorul să fie însoțit de încă o persoană sau două. Acestea, recomandabil să nu fie rude apropiate, pot fi citate că martori dacă vreodată vânzătorul ar încerca răsturnarea actului.
Fii în continuare precaut
Odată încheiat contractul de vânzare-cumpărare, oricine poate fi sigur că este proprietar. Măsurile de precauție nu trebuie să lipsească totuși. Cumpărătorul să se asigure că cel care i-a vândut casă, i-a remis toate actele de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, act de donație etc). De asemenea, tot la notariat va trebui trecută transcrierea, înregistrarea proprietății pe numele cumpărătorului. Ultimul drum va fi făcut la administrația financiară, unde se va cere trecerea rolului imobilului pe numele noului proprietar.
Cine semnează actele
Chiar dacă redactarea actului se face de către notar sau avocat, este recomandabil că părțile să se uite atent pe document. Se impune - atunci când cel care vinde este căsătorit - că ambii soți să semneze actul, deoarece toate bunurile dobândite de soți în timpul mariajului sunt comune. Dacă vânzarea se face de către unul dintre soți, fără știrea și asentimentul celuilalt, actul, deși încheiat în față notarului, poate fi atacat în justiție și anulat.
Atenție la prețul din contract
Un element important al actului de vânzare-cumpărare îl constituie prețul. De foarte multe ori, în dorință de a plăți taxe mai mici, părțile cad de acord să treacă un preț mai mic decât cel stabilit. Acest lucru nu este însă de fiecare data în interesul părților. De exemplu, în cazul în care va mai avea loc un proces făcut de cineva care revendică o calitate de proprietar asupra casei, lucrurile devin complicate. Dacă instanță de judecată va dispune pe bază probelor administrate anularea actului autentic de vânzare-cumpărare, atunci în mod firesc, cumpărătorul are dreptul să-și primească sumă plătită drept preț trecută în contract. Pe de altă parte, vânzătorul poate avea și el necazuri cu ocazia declarării unui preț mai mic. Este posibil că la un moment dat cumpărătorul să pretindă că a plătit o sumă mai mare decât s-a convenit că preț al vânzării.
Atenție la clauza eliberării
În practică, se întâlnesc multe situații când se fixează o data certă, dar vânzătorul nu părăsește imobilul, iar în lipsă de precizări clare în actul de vânzare, se ajunge chiar la procese, la amânări lungi și obositoare, la nervi, etc.
Cereți garanții explicite
În contract, vânzătorul trebuie să garanteze că imobilul nu este grevat de servituți sau alte sarcini ori că nu a mai fost vândut și altuia. Lumea imobiliară autohtonă a fost în ultimii ani zguduită de o serie întreagă de scandaluri pornite de la faptul că escrocii, cu complicitatea notarilor, au dat țepe de miliarde. Pentru a se evită asemenea situații, este bine că dosarul de vânzare-cumpărare să fie complet. Acesta va conține, pe lângă contractul propriu-zis, dovadă înscrierii în cartea funciară (după ce în prealabil s-a obținut un număr cadastral) și certificatul fiscal (obținut de la administrația financiară).
E bine să aveți martori
E bine că la notariat cumpărătorul să fie însoțit de încă o persoană sau două. Acestea, recomandabil să nu fie rude apropiate, pot fi citate că martori dacă vreodată vânzătorul ar încerca răsturnarea actului.
Fii în continuare precaut
Odată încheiat contractul de vânzare-cumpărare, oricine poate fi sigur că este proprietar. Măsurile de precauție nu trebuie să lipsească totuși. Cumpărătorul să se asigure că cel care i-a vândut casă, i-a remis toate actele de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, act de donație etc). De asemenea, tot la notariat va trebui trecută transcrierea, înregistrarea proprietății pe numele cumpărătorului. Ultimul drum va fi făcut la administrația financiară, unde se va cere trecerea rolului imobilului pe numele noului proprietar.
